这阵子，鲁能不是在卖项目吗。57.31亿元底价，挂牌转让海南两子公司股权及债权，信息披露期满时间为10月25日。海南盈滨岛置业有限公司100%股权，转让价格36.04亿；海南永庆生态文化旅业有限公司100%股权及46590.02万元债权，底价21.27亿元；楼Sir查阅了股权出让的全部详细条款，搞清楚两件事：一，以海蓝福源为代表的盈滨半岛占地近5000亩项目，一旦转让成功，住宅、商业都将易名，不再冠以“鲁能”头衔；二，对于盈滨半岛如此大的体量，甩卖方鲁能公司提出了托付式要求：包括受让方资质（资信良好，近三年无违法违规等不良经营记录），两公司142名员工（正式）三年内不得降薪、不得无故辞退。入主海南盈滨半岛15年，一朝“梭哈”，鲁能似乎不忘保留最后的周到。那么，为什么要转让？该片区项目现状如何？带着这些疑问，楼Sir决定去盈滨半岛现场看看。如果你有想要看的楼盘，关注楼Sir，文章底下留言，点赞超50的，马上安排！
对了，文末也有进群二维码，想要进群了解海南楼市的，直接拉到底。盈滨半岛是海口向西一个狭长的半岛，原始面积仅5平方公里，内外双海景观，具有琼北地区较少见的优质地形。
1988年海南建省时的第一波开发热潮，盈滨半岛首当其冲。国内各家公司纷纷登陆，划分了岛上7000多亩也就是4.6平方公里的土地。1992年，海南爆发房地产热，盈滨半岛成为热中之热，这里的地皮被无数只手翻炒，到1994年地产泡沫破灭时，留下上百栋半拉子建筑。一直沉睡到1998年，荒凉的盈滨半岛突然间变身为远近闻名的娱乐场所，然而不出一年时间，又很快败落。直到2003年，国务院及海南省清理整顿各类开发区时，将盈滨旅游度假区并入老城开发区。就像清水湾遇见雅居乐、美丽沙遇见新世界，2006年，盈滨半岛迎来它最大的开发者——鲁能集团。碰巧的是，今日要卖掉盈滨半岛项目的鲁能，当初与之结缘，竟有美丽沙的催化作用。2003年以后，盈滨半岛即将要投资开发的消息不时传出。彼时，上海陆家嘴集团、上海绿地集团、上海广洋集团等都传出过合作意向。2005年，美丽沙地块竞拍，鲁能旗下海南英大公司参与角逐，后因故退出，最终被香港新世界集团以18亿元摘得3300亩土地。
此时，澄迈对盈滨半岛的重视，与鲁能角逐失利后无法消解的拿地渴望，正好互补。2006年2月，海南省澄迈县与鲁能集团在北京饭店举行“盈滨半岛及周边土地开发框架协议书”签字仪式。
该项目涉及盈滨半岛及内湾周边约11平方公里，其功能定位为三个“开发”：开发绿色、生态、文化为特色的国际性为主的旅游、度假、休闲、会展和体育公共项目举办地；开发以老年人健康、康复为特色的世界性老年人疗养基地和季节性居住休假基地及配套项目；开发吸引全球性居民的理想第二居住地为目标的高档生态住宅区项目。
当时报道还提到，鲁能集团进入后，将加快建设海南永庆生态文化旅游区项目，并将启动海湾大桥等一批基础设施建设项目。如果一定要给这次开发定下投资额，鲁能称：有意在盈滨半岛及周边地区投资过百亿元。促成合作，离不开海南永庆生态文化旅业有限公司的穿针引线。
2007年，海南盈滨岛置业成立，鲁能占股50%；此后，又向永庆生态文化旅业公司注资超过10亿元，同样占股50%，并以这两家公司的名义进行盈滨半岛项目开发。楼Sir查阅资料，了解到一些盈滨半岛努力成长的事迹。2008年，澄迈盈滨半岛被定位为“海口半小时生活圈”。2011年，盈滨半岛景区配套工程开工，包含景区管理中心、4个游客服务中心、电瓶车站、景区大门，以及303亩填海造地工程。2013年11月，连接盈滨半岛与澄迈老城区的澄迈盈滨海湾大桥开工，计划工期24个月；延期10个月后，于2016年9月通车。媒体报道，该桥由鲁能海南盈滨岛公司设计建设，总投资1.73亿元。此后，还有国家足球训练基地——金鑫足球训练基地、亚泰足球训练基地、月亮湾高尔夫等各种设施逐步完善。
无论是来时从南海大道上盈滨大道，还是离开时从盈滨大道连接滨海大道，楼Sir惊讶地发现，一旦地图提示进入澄迈区域，地上大坑就一个接一个，逼得楼Sir用并不成熟的车技进行蛇形走位。楼Sir记忆中高大挺拔的椰子树，在盈滨半岛上竟然那么矮、那么密、那么凌乱。这么多年过去，这里大的商超还只有一个，就是鲁能海蓝福源二期售楼处旁边的“叶波大润发”。楼Sir查不到盈滨半岛近年来的收入产值，只是发现在搜索最初的《澄迈盈滨半岛旅游度假区规划》时，全网都没有原始文件；包括后续的规划信息也没有披露出来。看过太多控规图的楼Sir，直觉这不太正常，如果有网友手里还有盈滨半岛的控规图，请不吝赐教。此外，国家4A级景区名单上，海南10个上榜，没有盈滨半岛。结合今天这个城市界面，传达出，曾被鲁能许诺投资百亿的盈滨半岛，过得并不好。彼时任澄迈县委副书记、县长的杨思涛，在媒体采访中提到：与鲁能协议开发的11平方公里土地中，既要借开发商之力完善盈滨半岛的基础设施建设，又要让盈滨半岛的土地更长久地为地方谋利，澄迈县与鲁能协议采取动态的合作模式。开发10年后地价上涨，上涨部分的3成为地方政府收益。杨思涛解释，这样的合作，首先能减少因企业不按承诺投资，给地方政府造成的土地闲置损失；其次还能让地方在土地升值中持续分一杯羹。直到2014年，海南省国土环境资源厅出手，约谈12家在琼闲置土地企业，鲁能集团赫然在列，涉及5宗土地，共计2200亩左右。根据海南省国土厅要求，这12家被约谈的企业必须在规定时间内和政府签订土地处置协议，并缴纳保证金，保障项目按照约定动工开发。如果不按照新签订的土地处置协议执行，到期不开工，形成新的土地闲置，政府将没收保证金并无偿收回闲置土地。对于这个问题，接待楼Sir的鲁能海蓝福源二期的置业顾问表示因为才来一年多，自己并不清楚。
楼Sir查询到，2017年由深圳世联地产顾问公司为鲁能海蓝福源项目做的市调报告显示，“项目占地4639亩土地，由18个零散地块组成，其中东一区和西二区已部分开发，还剩3882亩待开发。”据地产顾问公司与鲁能当年的内部调研报告显示，经过对鲁能海南盈滨半岛项目成本测算，鲁能获得盈滨半岛项目土地的平均价格为15万元/亩。另一条佐证：2009年，天津广宇发展在资产评估报告中则披露，海南永庆生态文化旅业在盈滨半岛所占土地面积共计1800亩，实际取得上述土地成本平均为12万元/亩，经评估，截至2009年底，这些土地的价格已经上涨至50万元/亩，价格相当于翻了两番以上。2014年，媒体报道，盈滨半岛永庆寺附近170亩的土地转让报价为3.5亿元，约200万元/亩，这意味着，相当于鲁能拿地成本价格的16倍之多。2021年，澄迈盈滨半岛国有住宅用地基准地价最高可达292万元/亩。| 2021年海南省自然资源和规划厅发布的基准地价本次股权转让，详细披露了鲁能集团对盈滨半岛的投资开发情况：开发建设的海蓝福源-西区项目，截至2020年底，项目已办理国有土地使用证，证载土地面积合计1260247.61平方米（1890亩）。
海蓝福源-西区项目分为西一区（一期和二期）、内海商业街、西三西四区、永庆寺（已移交政府）等组团进行开发建设，其中西一区一期、二期已开盘销售，西三西四区、内海商业街正在建设中。标的企业现持有琼（2020）澄迈县不动产权第0020000号、琼（2020）澄迈县不动产权第0024549号两宗土地，分别为鲁能海蓝福源桃花涧（东一区）商业楼和温德姆酒店土地。
标的企业开发建设的海蓝福源-东区及南区项目分为东一区、东二区(西区和东区)、东三区、东四区、南一区、南二区等六大组团。截至评估基准日2020年12月31日，当地税务局对东一区、东三区已进行土地增值税清算，对东二区东区、东四区正在进行土地增值税清算。截至评估基准日2020年12月31日，标的企业预收售房款22.88亿元。对于转让原因，9月23日，由鲁能控股的天津广宇发展股份有限公司（简称“广宇发展”）就公告解释过一轮了。
公告称，本次操作意为解决同业竞争问题。截至2020年9月底，盈滨岛公司和永庆公司存在的部分资产和经营等方面的历史遗留问题未能解决完毕。楼Sir了解到，鲁能集团曾多次操作将地产业务转移至其旗下上市公司广宇发展名下，为地产业务完成借壳上市。海南永庆、盈滨岛两公司在过去鲁能与广宇的多次重组中皆因内部原因没有成功。去年以来，鲁能集团、广宇发展再度出现重大资产重组，其中，鲁能集团、都城伟业等涉房平台无偿划转至中国绿发旗下，而广宇发展将以其房地产业务与鲁能新能源进行置换。置换成功后，广宇发展也将正式退出房地产，成为新能源发电企业。自1992年开始，鲁能就不断在海南排兵布阵，盛极一时。2006年，澄迈永庆和盈滨岛两家公司拥有土储为281.56万平，加上海南鲁能广大置业、海南英大、海南三亚湾三家公司，合计土地面积达到1170.05万平，超过彼时鲁能集团总土储的二分之一。2016年，鲁能地产实现647亿元的销售额，2017年，更以890亿元销售额获得房地产销售排行的15名，赢得了地产生涯的最高光时刻。至于鲁能集团在海南的销售情况，由于该公司并未整体上市，具体的销售成绩楼Sir没办法一一查证。但一业内朋友告知，2016年4月，海南鲁能推出海蓝福源在内的四盘联动，创造了一天20亿元的成绩。近年来，海南房地产政策不断收窄，在2018年最严限购基础上，又不断升级。近期，房产税靴子落地，海南又被列为首批试点的最大可能目标点。2020年，盈滨岛公司营业收入仅3.6亿元，与鼎盛时期相比，不可同日而语。对于鲁能这样一家强调转型，布局商业产业、文旅产业、体育、健康、科技、美丽乡村、民生产业、绿色能源的公司来说，放弃海南部分地产，或许并不会比坚持更难。曾经，针对鲁能进驻盈滨半岛，新闻报道中出现过这样一段话：“鲁能集团的运营商角色，决定了项目的问题不是单纯的‘生与死’，更是‘好与坏’的问题”。
而今，无论好与坏，盈滨半岛，或许都要与鲁能集团告别了。
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